Registration - Touki

Japanese: 登記 - とうき

The entry of certain particulars in a public book called a registry in accordance with certain procedures. It publicly notifies the facts or legal relationships concerning a certain property or a certain person, and clarifies their contents. This registration system plays an important role by preventing people who wish to enter into a business relationship with a certain property or a certain person from suffering unforeseen damage, thereby ensuring the safety of transactions. In addition to registration, there is also registration as a public notification system. In addition to the difference between the two books, that is, the registry is the book in which registration is made and the registration book is the book in which registration is made, there is another difference between the two in that registration is intended to publicly notify private rights, whereas registration, although it may have the purpose of publicly notifying private rights, is often established primarily for various administrative purposes. Registration is carried out by a registrar at a registry office under the jurisdiction of the Ministry of Justice.

[Yasuyuki Takahashi and Masamitsu Nozawa]

kinds

There are various types of registrations, which can be divided into those that focus on the public notice of the ownership and changes of rights and assets, such as real estate registration, standing timber registration, ship registration, factory foundation registration, and marital property agreement registration, and those related to the subjects of rights and transactions, such as commercial registration and corporate registration. Guardianship registration, which was established in 1999 (Heisei 11) (implemented in April 2000), belongs to the latter category. When people talk about registration in everyday life, they often mean real estate registration. Therefore, real estate registration will be explained below.

[Yasuyuki Takahashi and Masamitsu Nozawa]

Registration details

What is registered under the Real Estate Registration Act is real estate (land and buildings), but things that cannot be the subject of private rights (such as riverbeds under the River Law) are not subject to registration. Registration is to publicly announce the rights of real estate, but not all rights are necessarily publicly announced. The rights that are registered are ownership, surface rights, emphyteusis, easements, liens, pledges, mortgages, leasehold rights, and quarrying rights, and registration is made regarding the establishment, preservation, transfer, change, restrictions on disposal, and extinction of these rights (Article 3 of the Real Estate Registration Act). For example, typical cases include when ownership is acquired through a sale or purchase, or when a mortgage is established for a creditor. Registration is also required when rights are acquired by inheritance or prescription, but there is debate about what registration means in these cases. In addition, when registering real estate, it is natural that an indication that identifies the real estate is registered.

[Yasuyuki Takahashi and Masamitsu Nozawa]

Registration classification

(1) Final registration (final registration) This is a registration made when there has already been a change in the rights of land or buildings and the requirements for application for registration are met. There are entry registrations, change registrations (and correction registrations), cancellation registrations, restoration registrations, etc. Preservation registrations and transfer registrations, which are often performed in daily life, are types of entry registrations.

(2) Preliminary registration: A provisional registration is a registration that publicly announces that the contents of the main registration may be changed in the future.

[Yasuyuki Takahashi and Masamitsu Nozawa]

Registration application procedures

In principle, registration is made upon application by the parties involved (Real Estate Registration Law, Article 16, Paragraph 1). The following documents are required for ownership transfer registration, which is commonly performed on a daily basis.

(1) Application for transfer of ownership
(2) Documents proving the reason for registration (sales contract, etc.)
(3) A registered certificate of the seller's rights (a so-called title certificate, which is a document with a registered seal from the registry office affixed to the previous sales contract in which the seller became the buyer. If lost, a warranty card will be substituted), or registration identification information (a copy of the password portion placed in an envelope and sealed)
(4) Certificate of seller’s seal, etc. If an agent applies for the registration, a power of attorney is required.

A stamp equivalent to 20/1000 of the property price (the price set by the registry office, which is usually lower than the transaction price) must be affixed to the transfer registration application form as a registration license tax. If you ask a judicial scrivener to do the work, you must pay a set fee.

[Yasuyuki Takahashi and Masamitsu Nozawa]

Requirements for valid registration

A registration must show the validly established rights relationship as it is. Therefore, if a registration is made when there is no rights relationship in reality, the registration is invalid. For example, if a person uses a forged document to register someone else's land as his/her own, the registration is invalid and has no effect. Furthermore, when a party applies for a registration of rights, such as a transfer of ownership, he/she must provide information to prove the cause of the registration along with the application information (Real Estate Registration Act, Article 61). Therefore, for example, a transfer by gift cannot be registered as a transfer by sale. Furthermore, if the rights are transferred in the order of A → B → C, it is not possible to register the transfer as if it was in the order of A → C (so-called intermediate omitted registration).

[Yasuyuki Takahashi and Masamitsu Nozawa]

Effect of real estate registration

Registration is a system that publicly announces the rights of real estate to prevent unforeseen damages from occurring to third parties who are about to enter into a transaction regarding the real estate. In order to realize this purpose of the system, there are two ways of thinking about what meaning registration should have in relation to changes in rights such as the transfer of ownership. One is the establishment requirement principle (or effect requirement principle) in Germany and Switzerland, which states that ownership is transferred only when registration is made in addition to the declaration of intent between the seller and the buyer. The other is the perfection requirement principle in France, which states that ownership is transferred only by the declaration of intent between the seller and the buyer, but registration is necessary to assert against third parties. Japanese civil code adopts the perfection requirement principle following French law (Articles 176 and 177 of the Civil Code). The fact that registration is a perfection requirement means that between seller A and buyer B, seller B can claim to be the owner without registration, but buyer C, who has purchased the real estate from seller A twice, cannot claim to be the owner unless registration is made. In other words, it is only after registration that the buyer can assert to third parties that he is the owner. So, does registration alone mean that the buyer will definitely acquire ownership and be able to assert to anyone that he is the owner? However, this is not necessarily the case. If the seller was not the owner from the beginning, even if the buyer believes the seller to be the owner and enters into the transaction and registers the property, it does not necessarily mean that the buyer will be able to acquire ownership with certainty.

[Yasuyuki Takahashi and Masamitsu Nozawa]

Source: Shogakukan Encyclopedia Nipponica About Encyclopedia Nipponica Information | Legend

Japanese:

一定の事項を一定の手続に従って登記簿という公の帳簿に記入すること。ある財産、あるいはある人に関する事実または法律関係を一般に公示するとともに、その内容を明確にするものである。このような登記制度は、ある財産につき、あるいはある人と取引関係にたとうとする人が不測の損害を被らないようにし、そうすることによって取引の安全を保障することで、重要な役割を果たしている。公示制度として登記のほかに登録がある。登記をする帳簿が登記簿で、登録をする帳簿が登録簿であるという帳簿の差異のほかに、登記が私権の公示を目的とするのに対して、登録は私権を公示する目的をもつこともあるが、主としてさまざまな行政上の目的から設けられることが多いという差異がある。登記は法務省の管轄する登記所で登記官が行う。

［高橋康之・野澤正充］

種類

登記にはさまざまなものがあり、不動産登記、立木(りゅうぼく)登記、船舶登記、工場財団登記、夫婦財産契約の登記など、権利や財産の帰属や変動の公示を中心とするものと、商業登記、法人登記など、権利や取引の主体に関するものとに分けることができる。1999年（平成11）に創設（2000年4月より施行）された後見登記は、後者に属する。日常生活において登記というときには、不動産登記を意味する場合が多い。そこで、以下では不動産登記について説明する。

［高橋康之・野澤正充］

登記事項

不動産登記法に基づいて登記するものは不動産（土地と建物）であるが、私権の目的となりえないもの（たとえば河川法でいう河川敷など）は登記の対象にならない。登記は不動産の権利関係を公示するものであるが、権利関係のすべてが公示されるわけではかならずしもない。登記が行われる権利は、所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、採石権であり、これらの権利の設定・保存・移転・変更・処分の制限、消滅について登記が行われる（不動産登記法3条）。たとえば、売買などで所有権を取得した場合や、債権者のために抵当権を設定した場合などが典型的な場合である。相続や時効によって権利を取得した場合にも登記が必要であるとされているが、この場合に登記がどのような意味をもつかについては議論がある。また、不動産の登記では、その不動産を特定する表示が登記されることは当然のことである。

［高橋康之・野澤正充］

登記の分類

(1)本登記（終局登記）　すでに土地・建物の権利について変動があり、登記の申請に必要な要件がそろっている場合になされる登記で、記入登記、変更登記（および更正登記）、抹消登記、回復登記などがある。日常よく行われる保存登記や移転登記は記入登記の一種である。

(2)予備登記　本登記の内容が将来変更される可能性がある旨を公示する登記で、仮登記がある。

［高橋康之・野澤正充］

登記申請の手続

登記は原則として当事者の申請によってなされる（不動産登記法16条1項）。日常広く行われる所有権移転登記のために必要な書類は次のとおりである。

(1)所有権移転登記申請書
(2)登記原因を証する書面（売買契約書など）
(3)売り主の権利に関する登記済証（いわゆる権利証であり、売り主が買い主となった前回の売買契約書に登記所の登記済印が捺(お)されているもの。紛失した場合には保証書で代用される）、または、登記識別情報（パスワード部分のコピーを封筒に入れ、封をしたもの）
(4)売り主の印鑑証明など
　なお、代理人による場合は登記申請についての委任状が必要である。

　移転登記申請書には、登録免許税として、不動産価格（登記所で定められた価格で、取引価格より低いのが普通である）の1000分の20に相当する印紙をはる。司法書士に依頼するときは定められた手数料を払う。

［高橋康之・野澤正充］

登記の有効要件

登記は、有効に成立した権利関係をそのまま示すものでなければならない。したがって、権利関係が実際にはないにもかかわらず登記をしても、その登記は無効である。たとえば、偽造文書で他人の土地を自分の物としてかってに登記をした場合には、その登記は無効であってどのような効果も発生しない。また、当事者は、所有権の移転など、権利に関する登記を申請する場合には、その申請情報とあわせて、登記原因を証明する情報を提供しなければならない（不動産登記法61条）。そのため、たとえば贈与による移転を売買による移転であるとして登記をすることはできない。さらに、甲→乙→丙という順に権利が移転した場合に、その移転が甲→丙という順での移転であったように登記（いわゆる中間省略登記）することもできない。

［高橋康之・野澤正充］

不動産登記の効力

登記は、不動産の権利関係を公示することによって、その不動産について取引関係に入ろうとする第三者に不測の損害が生じないようにする制度である。このような制度目的を実現するために、所有権の移転などの権利変動との関係で登記にどのような意味をもたせるかという点については、二つの考え方がある。一つは、ドイツやスイスのように、売り主・買い主間の意思表示のほかに登記がされて初めて所有権も移転するという成立要件主義（または効力発生要件主義）である。もう一つは、フランスのように、所有権は売り主・買い主間の意思表示だけで移転するが、第三者に対抗するためには登記が必要だとする対抗要件主義である。日本の民法は、フランス法に倣って対抗要件主義をとっている（民法176条・177条）。登記が対抗要件であるというのは、売り主甲と買い主乙との間では、乙は登記をしなくても自分が所有者であることを主張できるが、甲からその不動産を二重に買い受けた丙のような者に対して、乙は登記をしなければ自分が所有者であると主張することができないことを意味する。すなわち、登記をして初めて、買い主は自分が所有者であることを第三者に対して主張できるのである。それでは、登記さえしてしまえば買い主は所有権を確実に取得し、自分が所有者であることをだれに対しても主張できるかというと、かならずしもそうではない。売り主が初めから所有者でなかった場合には、たとえ買い主が売り主を所有者だと信じて取引し、登記をしたとしても、買い主が所有権を確実に取得できるとは限らない。

［高橋康之・野澤正充］